Prime Pitch adviseerde Generali bij aankoop retail Raaks van MAB

Op 6 april 2011 heeft Generali Real Estate Investment overeenstemming bereikt met MAB Development over de aankoop van 12.500 m² retail en leisure in het door MAB ontwikkelde project Raaks in het centrum van Haarlem.

Generali verwerft de winkels, horecavoorzieningen en een Pathé-bioscoop in de nieuwe ontwikkeling, die verder bestaat uit een parkeergarage met 1000 plekken, het nieuwe stadskantoor van de gemeente Haarlem, alsmede 192 woningen. De winkels zijn inmiddels grotendeels verhuurd en het centrum wordt op 25 mei officieel geopend.

Prime Pitch is vanaf eind 2009 nauw betrokken bij deze transactie, als adviseur van belegger Generali, die ons destijds verzocht een investeringsanalyse voor verwerving van de Raaks te verzorgen. Na de uitvoerige analyse van het project en de marktomstandigheden, heeft Prime Pitch een positief investeringsadvies afgegeven, inclusief koopsomindicatie.

Generali besloot het aankooptraject voort te zetten en heeft Prime Pitch als begeleidend adviseur ingeschakeld. Onze betrokkenheid bestond onder meer uit het opstellen en onderhandelen van de LOI, het coördineren van de technische en juridische due diligence en het formuleren en uitonderhandelen van de ‘alignment of interest’ ten behoeve van de koopovereenkomst. Dit heeft uitendelijk na ruim een jaar geleid tot een succesvolle transactie.

Hierbij is nauw samengewerkt met DLA Piper (juridisch advies), Watts Consultants (technische dd), Cushman & Wakefield (commerciële dd) en JLL (taxatie). Namens MAB trad Rechtstaete op als juridische adviseur.

Geschiedenis van het project Raaks

In 1997 heeft de gemeente Haarlem met verschillende partijen een Programma van Eisen en een beeldkwaliteitsplan van het gebied de Raaks in Haarlem gemaakt. Destijds bevonden zich op het terrein van 2 hectare een parkeergarage, 2 schoolgebouwen en een kerk. Een jaar later won ontwikkelaar MAB (MAB/Dura/Amvest) de prijsvraag met het plan dat onder andere een grote ondergrondse parkeergarage omvatte. Het plan betekende de sloop van één van de scholen, de kerk en de bestaande parkeergarage.

Na relatief omvangrijk verzet uit de (directe) omgeving tegen de sloop van de school, herbevestigde het college in 2001 het voorlopig ontwerp en daarmee de sloop van deze school. Aan het einde van datzelfde jaar werd de realisatie overeenkomst door de gemeente en ontwikkelaar MAB getekend. Nadat het ontwerp in 2002 op twee plaatsen werd aangepast, presenteerde MAB de definitieve Raaks ontwerpen in februari 2003. Door ingediende bezwaren hield de Raad van State het uitwerkingsplan begin 2004 aan. Tenslotte kon in augustus 2004 worden gestart met de uitvoering van de eerste fasen van het Raaks project.

Start Bouw

Nadat de bouwput was geslagen en ontgraven, begon een spectaculair onderdeel van het bouwproces. Onder het Raaksgebied is een parkeergarage van maar liefst drie verdiepingen gerealiseerd. Om problemen met grondwater en verzakkingen in dit dichtbebouwde gebied te voorkomen, is de onderste vloer van de parkeergarage (dus niveau -3) onder water gestort. De bouwput leek op dat moment het meest op een kleine binnenhaven.

Uniek aan deze stort was dat bouwer Dura Vermeer werkte met de grootste verrijdbare betonpomp ter wereld. Deze pomp heeft van alle mobiele betonpompen het grootste bereik, namelijk 63 meter verticaal of 58 meter horizontaal. De pompcapaciteit is eveneens groot; 200 m³ per uur oftewel tweehonderdduizend liter water per uur.

Het beton wordt onder water hard. Daarna werd de kuip leeggepompt en is begonnen met het aanleggen van parkeerdekken en op- en afritten.

Bouwperiode

Vanaf 2004 zijn verschillende fasen van de bouw van de Raaks gestart. Door enkele milieu aspecten moesten enkele daarvan tijdelijk worden stilgelegd. De totale bouwtijd zou uiteindelijk 7 jaar in beslag nemen, vanaf bouwrijp maken tot de eerste oplevering. Het eerste gerealiseerde deel was de parkeergarage, die medio 2010 (deels) voor het publiek werd open gesteld. Medio 2011 zullen de bouwdelen Raakspoort, Raakshof en het Zuiderstraatblok worden opgeleverd. Tenslotte zal eind 2011 het Entreegebouw, dat de verbinding naar het oude stadcentrum vormt, worden gerealiseerd.

Retail & Leisure

Rondom het Hortusplein bij de Jopenkerk en de bioscoop zullen diverse cafés en restaurants hun deuren openen. Hiermee wordt de Raaks een nieuwe bestemming voor winkels, horeca en vermaak in het centrum van Haarlem.

De Raaks biedt een varieteit aan winkels. Naast Albert Heijn, Intersport en Block, biedt het project plaats aan verschillende kleinere retailers, horeca en kleinschalige leisure. De combinatie van deze winkels met de aanwezigheid van de bioscoop en de parkeergarage zorgt ervoor dat het gebied op verschillende tijdstippen tot leven komt. Het openbare gebied tussen de bouwdelen in vormt een ideale locatie voor enkele horecagelegenheden. Door de combinatie van wonen, werken, winkelen en ontspannen, is de Raaks een goede aanvulling op de voorzieningen in het centrum van Haarlem.

De Raaks biedt ondernemers een ideale locatie voor winkels, horecabedrijf of dienstverlening. Het gebied ademt de unieke sfeer van de historische binnenstad en is uitstekend bereikbaar. Raaks speelt in op nieuwe ontwikkelingen op het gebied van winkelen, horeca en vermaak. Voorbeelden hiervan zijn schaalvergroting en de combinatie van functies. Naast grotere winkels biedt het plan ook ruimte aan specialistisch en kleinschalig aanbod. Daarbij wordt gestreefd naar vernieuwende formules. Raaks omvat circa 12.500 m² aan commerciële ruimte.

(c) Paul Vreeker

Opening

In het Raakspoortgebouw wordt onder andere een Pathé bioscoop gevestigd, die bestaat uit 8 zalen. In April 2011 openen de meeste huurders hun deuren. De Albert Heijn vestiging in het Raakshof gebouw heeft op 6 april haar deuren geopend. De ondergrondse parkeergarage biedt plaats aan 1.000 auto’s en is daarmee de grootste parkeergarage van Haarlem. Naast winkels, horecavoorzieningen en een bioscoopcomplex bestaat het Raaks project uit 192 woningen en het nieuwe stadskantoor van de gemeente Haarlem van circa 10.000 m². Het winkelgebied wordt op 25 mei aanstaande officieel geopend voor het publiek door wethouder Ewout Cassee van de gemeente Haarlem.